Môi giới nhà đất nhận phí hai đầu: người mua, người bán nên biết gì

Môi giới nhà đất nhận phí hai đầu là khi một người môi giới thu phí của cả bên bán lẫn bên mua trong cùng một giao dịch. Điều này không phải lúc nào cũng sai, nhưng nó tạo ra xung đột lợi ích rõ: bên bán muốn giá cao, bên mua muốn giá thấp, còn người môi giới chủ yếu muốn giao dịch xảy ra. Người mua, người bán nên biết môi giới đang được ai trả tiền, đại diện cho ai, và có quyền hỏi thẳng chuyện đó trước khi xuống tiền đặt cọc.

Môi giới đứng ở đâu trong một giao dịch

Trên lý thuyết, người môi giới có thể đứng ở ba vị trí:

• Đại diện bên bán. Được chủ nhà nhờ bán, nhận phí từ chủ nhà. Việc của họ là bán được giá tốt cho chủ nhà.
• Đại diện bên mua. Được người mua nhờ tìm nhà, nhận phí từ người mua. Việc của họ là tìm nhà hợp, giá tốt cho người mua.
• Người kết nối trung gian. Không đại diện riêng ai, chỉ giới thiệu hai bên gặp nhau và lo thủ tục.

Ở Việt Nam, đặc biệt với giao dịch giữa người dân, ranh giới này thường mờ. Một người môi giới vừa nhận "kí gửi" của chủ nhà, vừa đăng tin tìm khách, vừa "giúp" khách mặc cả. Khách tin rằng môi giới đang giúp mình ép giá, trong khi chủ nhà tin môi giới đang giúp giữ giá. Cả hai cùng đúng một nửa.

Ăn hai đầu tạo ra những vấn đề gì

Thử hình dung: anh Quân là môi giới, nhận bán căn nhà của bà Tư với giá chủ nhà mong muốn, phí theo phần trăm giá bán. Cùng lúc, anh nhận tìm nhà cho vợ chồng chị Thu, hứa phí tìm nhà cố định nếu mua được. Anh dẫn vợ chồng chị Thu xem nhà bà Tư.

1. Thông tin bị lọc. Anh Quân biết bà Tư đang cần tiền gấp, có thể bớt. Anh có nói cho chị Thu không? Nói thì mất phần trăm từ bà Tư. Không nói thì chị Thu trả cao hơn mức có thể.
2. Ưu tiên căn có phí cao hơn. Nếu có căn khác hợp với chị Thu hơn nhưng anh chỉ được một đầu phí, động cơ dẫn khách xem căn đó yếu đi.
3. Thúc chốt nhanh. Phí chỉ có khi giao dịch thành. Câu "có người khác đang hỏi, anh chị quyết nhanh" có thể đúng, cũng có thể là cách tạo áp lực.
4. Nhẹ tay với khuyết điểm. Nhà có vấn đề về pháp lý, quy hoạch, thấm dột, liệu có được nói đủ?

Không phải người môi giới nào cũng làm những điều trên. Nhưng cấu trúc phí hai đầu đẩy họ về phía đó, và khách hàng không nhìn thấy được.

Xếp các kiểu thu phí vào ba vùng

Dòng cuối là dạng hay bị nhắc tới nhất, thường gọi là "ăn chênh". Nó khác hẳn phí môi giới công khai: người môi giới tự đặt mình vào giữa hai bên và giữ phần chênh lệch mà cả hai không biết.

Pháp luật ở mức nguyên lý

Pháp luật hiện hành về kinh doanh bất động sản có quy định về hoạt động môi giới, điều kiện hành nghề, quyền và nghĩa vụ của người môi giới. Ở mức nguyên lý, người môi giới không được đồng thời là một bên trong giao dịch mình môi giới, phải cung cấp thông tin trung thực, và chịu trách nhiệm về thông tin mình đưa ra. Chi tiết cụ thể về chứng chỉ, hợp đồng môi giới, mức phí do văn bản pháp luật và thoả thuận giữa các bên quyết định. Khi giao dịch có giá trị lớn, nên hỏi luật sư hoặc công chứng viên về giấy tờ.

Người mua nên hỏi gì

• "Anh chị đang làm cho bên nào? Có nhận phí từ chủ nhà không?"
• "Giá chủ nhà đưa ra là bao nhiêu, có được gặp trực tiếp chủ nhà để nói chuyện không?"
• "Phí của anh chị là bao nhiêu, ai trả, khi nào trả?" Ghi rõ vào giấy.
• "Nhà này có vấn đề gì về pháp lý, quy hoạch, xây dựng mà anh chị biết không?"
• "Ngoài căn này, còn căn nào trong tầm giá mà anh chị chưa dẫn đi?"

Ngoài ra, người mua nên tự kiểm tra pháp lý (sổ, quy hoạch) qua cơ quan có thẩm quyền và công chứng viên, không chỉ dựa vào lời môi giới; và gặp trực tiếp chủ nhà trước khi đặt cọc.

Người bán nên hỏi gì

• "Anh chị có nhận phí từ người mua không?"
• "Giá anh chị chào với khách là bao nhiêu?" Có thể đề nghị môi giới báo đúng giá chủ nhà đưa ra.
• "Anh chị đã dẫn bao nhiêu khách, khách phản hồi thế nào?"
• "Phí của anh chị tính thế nào nếu khách tự đến mua?"

Một hợp đồng môi giới ngắn gọn, ghi phí, thời hạn, phạm vi, và cam kết báo đúng giá là đủ để bảo vệ cả hai bên.

Góc của người làm môi giới

Nghề môi giới cần lòng tin hơn mọi thứ, và danh tiếng lan rất nhanh trong một khu phố. Người làm lâu năm thường giữ vài nguyên tắc:

• Nói rõ vai trò của mình với cả hai bên ngay lần gặp đầu.
• Nếu nhận phí hai đầu, để cả hai biết, ghi vào giấy.
• Không bao giờ báo giá khác nhau cho hai bên.
• Nói khuyết điểm của căn nhà mà mình biết, kể cả khi có thể làm mất giao dịch.

Một giao dịch mất vì nói thật thường đổi lại vài khách giới thiệu sau đó. Một giao dịch được nhờ giấu thường đổi lại một lời đồn.

Áp dụng được ngay

1. Người mua: trước buổi xem nhà tới, ghi năm câu hỏi ở trên ra điện thoại và hỏi ngay từ đầu.
2. Người bán: làm một tờ thoả thuận môi giới ngắn, có dòng "môi giới báo đúng giá chủ nhà đưa ra cho khách".
3. Cả hai bên: đề nghị gặp mặt trực tiếp trước khi đặt cọc.
4. Người làm môi giới: soạn sẵn câu giới thiệu "Em nhận bán căn này cho chủ nhà, phí em nhận từ chủ nhà. Anh chị cứ hỏi em mọi điều về căn nhà, nhưng anh chị nên tự kiểm tra pháp lý thêm."
5. Tự soát cho môi giới: "Nếu hai bên ngồi chung một bàn và kể cho nhau nghe mình đã nói gì với họ, mình có ngại không?"